- Boligsalg fører til nesten 20 000 tvister hvert år. Publisert i DN 24.07.2010

Hvorfor har vi så mange reklamasjoner og tvister i boligsalg?
Hva er galt og hvordan kan man løse dette?

En bekjent av meg kjøper en enebolig, byggeår 1938 i Stavanger fra et anerkjent eiendomsmeglerfirma i Stavanger i en budrunde. Siste bud ble på kr 4.550.000.-+ omk. til staten.

Prisantydning på eiendommen var på kr 3.950.000.-
Ved ukritisk gjennomgåelse av prospekt, egenerklæring og tilstandsrapport så det ut som at eiendommen var i en meget bra tilstand.
Etter kjøperen hadde bodd noen uker fremkom svakhetene og det viste seg at prospekt og tilstandsrapport ga han et feil utgangspunkt for budgivningen. Han registrerte at tilstandsrapporten ikke var riktig, beskrev bare overfladisk etc.
Han søkte kontakt hos fagkyndige og fikk bekreftet at den virkelige tekniske verdi uten mangler, samt beregnet med vanlig elde på 72 år ga en teknisk verdi på bolig på kr 1.350.000.- og tomten på kr 1.600.000.- så til sammen på kr 2.950.000.-.

Trekker vi fra konstaterte feil og mangler som danner grunnlag for reklamasjon på ca kr 800.000.- ville eiendommen har en verdi på kr 2.150.000,-.(tekn.verdi bolig og verdi tomt – utbedringer)

Prisantydning på kr 3.950.000.- lå allerede kr 1.000.000.- over reell prisantydning. Med andre ord kjøpte han eiendommen for kr. 4,55 mill + utbedringer på kr. (min) 800 000,- til sammen kr. 5,350 mill. differansen på det totale kjøp inkl nødvendige utbedringer minus det som burde vært den reelle verdien er da kr. 2,95 mill = 2,4 mill i overpris.

*Her begynner problemet! *

Hadde ektepar NN vist om riktig teknisk tilstand i forbindelse med en teknisk verdiberegning ville man ikke kjøpt eiendommen. Hvem vil betale mer for en ikke helt god vare.

Familie NN har vært med på budrunden på grunn av man ikke visste bedre dvs man var underlagt eiendomsmeglerens seriøse anbefaling og den intetsigende tilstandsrapport.

Tilstandsrapporten ga helt klare feil forståelse om boligens tilstand.
Familie føler seg lurt for ca 2,400.000.- og lokket med på en budrunde på feil premisser. Disse premissene er oftest årsak for reklamasjon mot eierskifteforsikring.

*Hva må gjøres ? *

Jeg er ingen jurist men vil tro at dagens lover i eiendomshandel er bra nok.
I avhendingsloven §3.7, §3.8 og ikke minst §3.9. regulere stort sett feil og mangler.

Det som er feil og som viser i vårt eksempel er at vi ikke har gode reguleringer for megler og takstmann.

Megler tar tydelig ikke hensyn til elde og eventuelle skader som en viktig del for beregning av teknisk verdi av boligen. Reguleringsplan, servitutter blir heller ikke vektlagt eller vurdert. Tomtens størrelse tar han ingen hensyn til.

I dag er de viktigere med en stylist enn med en ordentlig økonomisk og teknisk vurdering av eiendommen, samt en skikkelig utfyllende tilstandsrapport.

Megler vil men denne form for tilstandsrapport oppnå høyest pris i en budrunde.

Takstmann som har avtale med megleren i de store eiendomsmeglerforetak sier offentlig i en bedriftsavis fra meglerforetak at hans tilstandsrapport ikke har noen innvirkning i verdisetting av eiendommen.
Hva for et utsagn er det? Det viser hvilke tilstandsrapporter takstmannen skriver for meglerne!

Dagens tilstandsrapport i denne form som er vist frem er ikke bra nok!

Dagens selger er for ”grådige”, blir villedet på grunn av for store forhåpninger om fortjeneste som megler selger til ham.

For å få slutt på reklamasjon av feil og mangler etter handelen må vi bestemmer at vi må har en utførlig økonomisk beskrivelse av teknisk verdi samt tomteverdier og en utførlig beskrivelse av teknisk tilstand.

Uten verdisetting av beskrivende teknisk verdier har vi ikke god nok forutsetting for kjøper og banken til å vurdere pantesikkerhet og for kjøperen hvor mye man vil investere i en budrunde.

Megleren har ingen forutsetning for å sette en reell prisantydning.

Sosialøkonomisk er det en tragedie!

For meg uforståelig at myndighetene ikke ser dette og foretar nødvendige tiltak til å sikre staten.(Staten er vi)

I dag kan man belåne 90% av markedsverdien. Tolke man salgsprisen som den reelle markedsverdi? Dette er også en stor frase å snakke om markedsverdi!
Den reelle markedsverdi ville være hvis folk kjente til fundamentale økonomiske verdier og ga et bud etter denne.

Men vi bruker mange begreper og skal ivaretar så mange interesser spesielt fra banken med belåning og manglende pantesikkerhet.

For megleren kan det være de samme å selge eiendommen slik eller slik. Her skyter man ofte på pianisten når man mener megleren er alleene skyld i den oppståtte situasjon.

Når grådigheten styrer slike viktige prosesser uten menneskelighet, solidaritet og ærlighet er denne type eiendomsomsetning etter auksjonsprinsipp med “utropspriser” uten moral og har ikke noen fremtid.

Selgerens og kjøperens interesse burde stå høyest når det gjelder å sikre et kjøp med gitte forutsetninger.

*Gjør takstmann og megler mer ansvarlig. *

Eierskifteforsikring kan sikkert bekrefte dette!
Vi mangler verditakst og en skikkelig utført tilstandsrapport! Det er her essensen til alle tvister ligger.

Bare tilstandsrapport gir bankene all mulighet å øker prisene etter kjøperens betalingsevne. Til og med takstmenn reklamer med på Vestlandet at deres tilstandsrapport har ingen innvirkning i verdi. Da vet man hva man kan forvente!

Dette har ingenting med reelle markedsverdier og beskrivende tilstand å gjøre!

Ønsker man å regulere eiendomshandelen må vi kommer vekk fra “utropspriser” men i stedet kalkulere markedsverdier for eiendommen. Reelle økonomiske tekniske vurderinger av tomt og bygning, beskrivelse av boligens virkelige tilstand samt en utfyllende tilstandsrapport.

På en slik metode ville vi regulere feil, mangler og ikke minst prisstigninger!!
De fleste eiendommer blir solgt som en boligboble dvs. med all for høy pris i forhold til fundamentale verdier.

Prosessen i dag:
1) Eierne av en eiendom beslutter å selge sin eiendom, ofte ifbm kjøp av ny eiendom
2) Eierne kontakter sin egen bankforbindelse, ønsker å få et nytt lån til ny bolig, informerer også om at de må selge den eiendom de i dag har.
3) Banken sender ut sin egen megler, verdisetter eiendom, får oppdragsskjemaet signert
4) Megler bestiller deretter takstmann/tilstandsrapport (basert på avtale mellom megler og taksmann)
5) Megler starter salgsprosessen.
6) Visningene brukes til å skaffe interessenter inn på en interessent liste.
7) Budrunde

Hva skjer egentlig i denne prosessen? Eierne av eiendommen føler at deres interesser blir godt og trygt ivaretatt av banken og av bankens meglere. Men gjør de det? NEI!

Noen punket til ettertanke:
1) Megler velges av banken, selvsagt bankens egen megler. Valget av megler er da påtvunget idet eierne er avhengige av bankens nye lån til ny bolig.
2) Megler forespeiler salgspris før det foreligger en skikkelig tilstandsrapport, noe som i prinsipper ikke kan gjøres da elde, utbedringer, feil, mangler etc påvirker eiendommens pris.
3) Taksmanns tilstandsrapport er skrevet med tanke på at taksmann vil sikre seg videre bestillinger fra megler, han skriver da ”gode” rapporter som gjør det enklere for meler å oppnå høyere pris, med andre ord på feil og falske premisser.
4) Banken innvilger lån til eierne basert på meglers takst av eiendommen.
5) Visningene skaper interessentlister. Disse interessentlistene en får ifbm visning, leveres til lånekonsulenter i banken, utelukkende for å skaffe nye lånekunder.
6) Her sitter eierne virkelig i bankens ”klør”. Eierne er ansvarlig og avhengig av banken. Takstmann er ”kjøpt og betalt” av megler. Megleren eies av banken.

For meg er det klart at det er bankens interesser en slik prosess ivaretar, ikke kjøper eller selger!

Hvordan prosessen burde være:
1) Selgeren ta kontakt med takstmann som utfører en verditakst samt tilstandsrapport for tomt og bolig.
2) Takstmannen burde være statlig overvåket som f eks. av Finanstilsyn.
3) Betaling av takst og boligsalgsrapport burde skje fra Finanstilsyn og tas fra statlig dokumentavgift.
4) Selgeren ta kontakt med megler med verditakst og tilstandsrapport som velger den han mener kan gjør den beste jobben i forbindelse med salg (markedsføring), budrunde og oppgjør.
5) Megleren finner frem til salgsprisen av eiendommen med bakgrunn i takstmann sine verdier og tilstand av eiendommen.
Prosessene må sikre kjøper og selger, meglers rolle må gjøres mer ansvarlig.

Korte budfrister burde ikke være lovlig.
Banken burde bare ha pant i eiendom, ikke at kjøperne har noe personlig ansvar,

Da ville alle direkte involverte være mer bevisst på hva som selges, i hvilken tilstand til hvilken pris.

Eierne burde gjøres mye mer personlig ansvarlig, dette for å oppnå at selger forstår viktigheten av å ta salget av sin eiendom mer på alvor og for at eier kan forstå konsekvensene og viktigheten/ betydningen av salg ev en eiendom.

Takstingeniør Axel Schwerdt

Stavanger, den 03.09.2010